Il tuo immobile ha subito nel corso dell’anno delle modifiche tali da modificarne la rendita catastale? Scopri quali circostanze determinano una variazione della rendita catastale e qual è la decorrenza ai fini IMU della nuova rendita.

Cos’è la rendita catastale
La rendita catastale rappresenta un valore attribuito a fini fiscali dall’Agenzia delle Entrate a tutti gli immobili in grado di generare reddito autonomo (sia fabbricati che terreni).

Il valore della rendita catastale varia di Comune in Comune e determina le imposte sulla casa, sia le imposte annuali come l’IMU che le imposte sugli atti di compravendita e sulla successione. Tale valore si calcola moltiplicando i seguenti elementi:

Dimensioni dell’immobile
Estimi catastali, parametri fissati dai Comuni italiani che servono a determinare una stima dell’immobile o del terreno, in base a fattori quali la tipologia dell’immobile, la destinazione d’uso e la zona censuaria.
Scopri come calcolare il valore di un immobile a partire dalla rendita catastale nel nostro articolo dedicato.

In che modo la rendita catastale influenza l’IMU
Il calcolo dell’IMU avviene a partire dalla rendita catastale, che viene rivalutata al 5% per individuare la base imponibile, per poi moltiplicarla con il coefficiente di categoria stabilito dalla legge:

160 per i fabbricati nelle categorie catastali A (tranne A/10), C/2, C/6 e C/7 (abitazioni e pertinenze)
140 per i fabbricati nelle categorie catastali B, C/3, C/4 e C/5 (uffici pubblici, magazzini, laboratori)
80 per i fabbricati nelle categorie catastali A/10 e D/5 (uffici e banche)
65 per i fabbricati nel gruppo catastale D ad eccezione della categoria D/5 (opifici, alberghi, fabbricati con funzioni produttive connesse all’agricoltura)
55 per i fabbricati classificati come C/1 (negozi)
Per i terreni agricoli e per quelli non coltivati, la base imponibile è data dal reddito dominicale risultante in catasto rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.

In quali situazioni si determina una variazione della rendita catastale e decorrenza ai fini IMU
La rendita catastale è un valore che varia nel tempo e che occorre sempre mantenere aggiornato per il corretto calcolo delle imposte. Analizziamo tutti i casi in cui si determina una variazione della rendita catastale con conseguente variazione dell’IMU da pagare.

a) Lavori di ristrutturazione
Alcuni lavori di ristrutturazione determinano una variazione della rendita catastale, e quindi vanno ad incidere sul calcolo dell’IMU:

Frazionamento o fusione di unità immobiliari;
Realizzazione di un secondo bagno;
Costruzione di un armadio a muro;
Montaggio di una veranda;
Richiesta cambio di destinazione d’uso, trasformando ad esempio parte del soggiorno in cucina;
Recupero del sottotetto e trasformazione in mansarda;
Creazione di solai e soppalchi.
Se i lavori di ristrutturazione sono iniziati in corso d’anno, per il calcolo dell’IMU andranno utilizzati 3 imponibili diversi poiché si assumono 3 rendite catastali differenti. Infatti, la nuova rendita decorre a partire dal termine dei lavori, quando si presenta la documentazione per l’aggiornamento dei dati catastali.Nel periodo precedente ai lavori, per il calcolo dell’IMU si utilizza la rendita precedente, mentre per il periodo in cui sono in corso i lavori, il valore è quello dell’area edificabile.

b) Cambio di destinazione d’uso
La destinazione d’uso rappresenta la finalità di utilizzo di un immobile, come ad esempio commerciale o residenziale, industriale o turistico.Il cambio di destinazione d’uso può avvenire nel caso in cui si individui un errore di classificazione al Catasto o anche per ristrutturazioni complete, ampliamenti e frazionamenti.

In tutti questi casi si va a determinare una modifica della rendita catastale e occorre quindi aggiornarla al Catasto.

c) Revisione zone catastali
Se il Comune procede, per sua iniziativa, alla revisione delle zone catastali, è possibile che vada a determinare una variazione della rendita catastale. L’assessorato del Comune deve comunicare i cambiamenti al proprietario dell’immobile, e ad ogni modo le variazioni hanno efficacia dal primo gennaio successivo a quello di notifica:

In caso di mancata notifica nell’anno in corso, la nuova rendita si applica a partire dall’anno successivo;
In caso di notifica dopo la scadenza dell’acconto, l’IMU si paga sulla base della vecchia rendita catastale.

d) Immobile in stato di abbandono e di degrado
Il valore della rendita catastale può anche subire delle riduzioni nel tempo, come ad esempio nel caso di un immobile in stato d’abbandono e di degrado. Presentando apposita istanza al Catasto si può richiedere la revisione del valore catastale e l’IMU verrà ridotta al 50% (se l’immobile non viene utilizzato, altrimenti l’IMU andrà pagata al 100%).

e) Installazione di pannelli fotovoltaici
L’installazione di pannelli fotovoltaici può determinare una rivalutazione della rendita catastale laddove abbiano potenza superiore ai 3KW. In questo caso vengono considerati come bene immobile e vanno quindi accatastati, determinano un aumento della rendita catastale e andando ad incidere anche sull’IMU. Per impianti di potenza inferiore, non serve invece alcun accatastamento per cui la rendita catastale rimane invariata.

4) Procedura per l’assegnazione della rendita catastale e IMU: rendita proposta e rendita definitiva
L’assegnazione e l’aggiornamento della rendita catastale di un immobile avviene tramite il portale DOCFA da parte di un tecnico abilitato incaricato dal proprietario dell’immobile. Il termine di presentazione delle dichiarazioni al catasto è di trenta giorni dal momento in cui i fabbricati sono divenuti abitabili/servibili all’uso cui sono destinati o dalla data di ultimazione della variazione nello stato per le unità immobiliari già censite.

L’Agenzia delle Entrate è recentemente intervenuta per chiarire alcuni aspetti che riguardano la procedura di attribuzione della rendita catastale per gli immobili.

Attualmente, attraverso il DOCFA, il proprietario dell’immobile presenta una dichiarazione per l’accertamento delle unità immobiliari di nuova costruzione e per le variazioni dello stato dei beni che consenta il contestuale aggiornamento della banca dati catastale con il classamento e la relativa rendita.

Tale rendita rimane negli atti catastali come «rendita proposta» fino a quando l’ufficio non provvede, entro dodici mesi dalla data di presentazione della dichiarazione, alla determinazione della rendita catastale definitiva. Tale termine è ordinatorio e non perentorio, pertanto non comporta la decadenza per l’amministrazione dal potere di verifica ed accertamento.

Gli atti attributivi o modificativi delle rendite catastali definitivi sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione ai contribuenti. Tuttavia, a giudizio dell’Agenzia delle Entrate, c’è la possibilità per gli Uffici di utilizzare la nuova rendita per le annualità pregresse ancora accertabili.

Una nuova ordinanza della Corte di Cassazione ha precisato che, ai fini Imu, il valore della rendita si applica retroattivamente e non solo a partire dalla data di annotazione della nuova rendita negli atti catastali.

Come conoscere la rendita catastale dell’immobile per il calcolo IMU
Per conoscere il valore della rendita catastale di un immobile si può consultare l’atto di compravendita o richiedere la visura dell’immobile all’ufficio di competenza o sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, avendo a disposizione i seguenti dati:

gli identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella),
la provincia di ubicazione dell’immobile.