Quesito del 24.2.2022
In riferimento alle agevolazioni c.d. super-ecobonus, per interventi di risparmio energetico effettuati da persone fisiche proprietarie di unità immobiliari funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo, ma le quali siano situate nell’ambito di un condominio (presenza di parti comuni), si chiede di conoscere se tali unità possano beneficiare delle agevolazioni con le regole dei condomìni (proroga al 2023, massimali calcolati comprendendo anche le pertinenze) in ipotesi di interventi trainanti relativi a lavori condominiali aventi ad oggetto il cappotto esterno e l’installazione dell’impianto di climatizzazione centralizzato in sostituzione degli impianti autonomi preesistenti.

Risposta
La categoria delle “unità funzionalmente indipendenti” è stata introdotta dal Legislatore affinché per le unità situate all’interno di edifici plurifamiliari, dotate tuttavia di indipendenza nella funzionalità degli impianti ed autonomia di accesso, venga agevolata la fruizione del superbonus al 110% nelle ipotesi di interventi di efficienza energetica “trainanti”, qualora non sia possibile procedere ad un intervento riguardante l’intero edificio, o non vi sia una volontà condivisa in tal senso da parte dei proprietari delle altre unità. Tale fine è stato attuato mediante l'”equiparazione” delle unità indipendenti con accesso autonomo site in edifici plurifamiliari agli edifici unifamiliari autonomi (in tal senso Zanetti E., “Superbonus con tetti di spesa delle parti comuni anche per unità indipendenti e autonome“, Il Quotidiano del Commercialista, www.eutekne.info, 7.10.2021; per un approfondimento si rinvia all’analisi a cura di Zanetti E. Zeni A., “Superbonus al 110%”, in “Detrazioni per gli interventi “edilizi” e superbonus 110%”, Monografie on line, www.eutekne.it).
Per quanto riguarda invece la qualifica di “condominio”, si rinvia alla circ. Agenzia Entrate 8.8.2020 n. 24, al § 1.1, che, richiamando la disciplina del codice civile, configura il condominio quale forma peculiare di comunione in cui coesistono “la proprietà individuale dei singoli condòmini costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile”. Per la qualifica dell’edificio come condominio è richiesto che la proprietà delle singole unità faccia riferimento a soggetti diversi.
Altresì in via di premessa, si richiamano le differenze, in materia di disciplina del superbonus del 110%, tra la fattispecie delle unità immobiliari indipendenti dotate di accesso autonomo e quella del condominio:
– in primo luogo, sotto il profilo della determinazione dei limiti di spesa ammessi alla detrazione, in quanto, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio effettuati dal condominio, gli stessi vengono determinati moltiplicando il limite unitario di spesa per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio (incluse le pertinenze, in tal senso circ. Agenzia delle Entrate 22.12.2020 n. 30, § 4.4.4 e 4.4.5);
– in secondo luogo, sotto il profilo della finestra temporale entro la quale le spese sostenute danno diritto al superbonus del 110%, in quanto, ai sensi del co. 8-bis dell’art. 119 del DL 34/2020, da un lato, per gli interventi effettuati da proprietari delle unità funzionalmente indipendenti il termine viene attualmente individuato nel 30.6.2022 (prorogabile al 31.12.2022, a condizione che alla data del 30.6.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo); mentre, dall’altro lato, per i condomìni il termine per la fruizione della detrazione al 110% viene fissato al 31.12.2023, prevedendosi poi detrazioni con aliquota al 70% nel 2024 e 65% nel 2025.
Ciò premesso, nel caso di specie, si ritiene che per gli interventi di efficientamento energetico “trainanti” posti in essere sul descritto edificio possa trovare applicazione la disciplina propria dei condomìni poc’anzi evidenziata, ancorché le unità immobiliari che compongono l’edificio siano funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo.
Non vi sono, infatti, elementi del dettato dell’art. 119 del DL 34/2020 che si pongono nel senso di precludere l’applicazione (qualora ne sussistano i presupposti) della disciplina degli interventi sulle parti comuni del condominio anche nel caso in cui il complesso condominiale sia costituito da una pluralità di unità funzionalmente indipendenti con accesso autonomo.
Ciò anche in coerenza con la sopra richiamata ratio della previsione normativa della categoria delle unità funzionalmente indipendenti, che, lo si ribadisce, è quella di facilitare l’accesso al superbonus per la singola unità immobiliare indipendente quando, in mancanza di interventi sull’intero edificio plurifamiliare, il proprietario non possa accedervi in qualità di “condomino”, e non quella di precludere l’applicazione della disciplina per gli interventi condominiali quando ne sussistano i presupposti (così Zanetti E., “Superbonus con tetti di spesa delle parti comuni anche per unità indipendenti e autonome“, Il Quotidiano del Commercialista, www.eutekne.info, 7.10.2021).
Tale conclusione trova avallo nella risposta interpello Agenzia Entrate 6.10.2021 n. 665, nella quale è stato anzitutto precisato che “la sussistenza dei requisiti dell’autonomia funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari ma non rileva, ovviamente, ai fini dell’individuazione degli edifici in condominio o composti da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni”. Da tale premessa l’Agenzia ha riconosciuto la facoltà dei proprietari delle unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo all’esterno di accedere al superbonus del 110%, relativamente ad interventi di isolamento termico, facendo riferimento, per la determinazione dei limiti massimi di spesa agevolata, alla disciplina propria degli interventi sulle parti comuni di un condominio.